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跟投的痛:妻离子散,房子被拍卖!

2020-05-21 22:34:43 和讯名家 

  笔者:房地产八卦女

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  《水浒传》官方,八十万禁军教头林冲被孤立,走投无路,被逼雪夜上天山,不想那山中绿林大王,白衣秀才王伦百般刁难,最终从了通报:下乡杀一口,手足结义,留得梁山。

  新兴的影片《投名状》官方,也是同样的水源:手足结义纳投名状,各杀一个外人断绝后路。

  什么是投名状?

  这就是当年的参加通知书:杀一口为投名状,其意表忠心,你我之后,就是一根绳上的蚂蚱了,你就是我山上的常务董事,别再想其他后路了。

  其次那种程度上,投名状就是下属向老板表忠心,增长了组织的凝聚力,这也是当时的契约精神。

  去年和标准朋友聚餐,A国王刚任职业内某著名房企项目总一年,在场朋友纷纷祝酒,并猜测A国王一年之现金,没想到他一响苦笑,报告我们,当年工资是没少挣,但钱都拿去打水漂了:强制跟投把工资跟完了,还得到处借。

  房地产的跟投制度,就是当代新的投名状。

  只是其一畸形的东西,是契约精神的正面。

  强制跟投,违反了投资自愿的标准,甚至还把职工和企业累计绑在了高杠杆高风险的火车上。

  级别越高,强制跟投越多、跟投分红发放期限长的社会制度设计,让不少职工怕升职,怕离职。到了今日,跟投已经搞得业内一片散乱,以此东西竟然还没死透。

  2

  在2014年,最早提出跟投的是万科还是碧桂园,专业尚有争议。但这个模式迅速把业内各家龙头房企拿走复制,日月期间风头无两。

  那儿股市行情和盈利还算可以,有很多跟投的职工拿到了难得的报恩,甚至有行业人士欢呼这是房企员工致富之一枝康庄大道。

  但狂潮散去,有人提裤子走人,也有人深陷淤泥。

  一度中梁的企图两三年前曾经美滋滋的报告我,它扒两万块钱跟投了企业的一个项目,新兴两次分红五万,算下来年化收益超过了150%。可是后来当上了企图经理的其它却哭了。

  官方梁阿米巴模式的跟投制度,渴求对方梁区域部门领导以上必须跟投。强制跟投的控股集团区域集团的主席副总裁,配资比例是1:4,而财务、展销、策划等条线,配资比例是1:3。

  没钱怎么办?加杠杆,借。有的主导员工不仅把自己之不动产抵押给银行,甚至,店铺批你找杠杆资金,负债跟投。

  曾经有个区域总能力不错,兢兢业业,穿越了实习期准备转正之时,因为拿不出为数7位近8位数字之跟投,也没有很积极去借,人力就遗憾对它say goodbye了。

  而对于集团来说,借款配资利息是10个点,即便项目亏损到个人跟投的工本全部亏损完,配资部分的工本和利息也要保护,跟投个人下口袋里掏钱补足。

  我得到的信息是,以此项目因为运营失误,第一卖不动,预亏20%,跟投的职工都亏哭了。

  随便哪家房企,跟投资金需求量都巨大,钱从啥来?

  首要来源于三地方:个体筹钱;入股项目分红及还本;银行配资。

  一家闽系房企区域负责人告诉我:房企为职工配资加大了杠杆,最初职工的跟投资金中,只有不到30%为自有资金。除了集团配资,个体还可以从外部融资渠道中拿到4种信用贷。

  可是,这种高杠杆伴随的是高风险,据称已经有某房企员工抵押的不动产,把法院强制拍卖了。

  当年的4元月,几十个曾经的福晟员工以聚集在福晟位于洛阳的总部公司大楼维权,而维权的缘故,是职工跟投无法兑付。

  那些职工为了完成当年公司下达的跟投指标,都是跟投了金额在50万以上。甚至一些人大量举债,跟投金额在300多万。现行,那些跟投没有收益,而福晟之职工维权500人流里,有加杠杆的职工房子被拍卖,有职工家人罹患癌症而没钱治疗,甚至还有人因此而妻离子散。

  我仔细看了福晟之跟投方案,察觉问题很大:

  福晟对职工承诺30%定位利率。

  在品种预售证取得30天涯内分批次退还本金(可视为每批退还20%资产);

  公款一年之后予以支付;

  如果一年内未获得预售许可证,取得预售许可证30天涯内本金与收入分予以退还。

  这种承诺收益的优美句子,像极了当年P2P店铺收钱时的典范。

  新兴,那些承诺福晟一枝都没有形成,是否对维权员工提出了两套解决方案:

  1. 职工可以投资款本金抵房,放弃一切收益和利息,集团公司生产福晟自有房源及一些世茂房源,资源充足,职工可享受更名政策。

  2. 收入方案。职工投资款本金总额在50万以下,资产8折结算,放弃一切收益和利息,集团公司将在一周内退款。

  这两个方案,对职工来说都不算友好,送你些烂项目抵房或者8折现金,而且无论是现金还是抵房,都有共同之少数:放弃收益以及利息。

  切切实实总是残忍的,这次这些美好的应允呢?

  其实跟投是把双刃剑。强制跟投的初衷,原始是通过利益捆绑,激发高管动力,说到底让项目盈余。品种的盈利和行销,更多与政策、市场、拿地成本、融资等高度相关。

  行情好时跟投赚钱,一片歌舞升平。行情不好时,跟投就是原罪。

  跟投制度是对一线操盘人员的激发,在市面上行周期激励是丰硕的,但在市面下行周期,对工作经理人的掩护并不够。而随着本轮房地产调控的后续,房地产市场已双向下行。房企跟投也确实出现了较多的题目。

  但对于中高层员工,大部分企业仍然很决绝:

  要么投,要么走。

  3

  职工已经慢慢跟不动了。

  “万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30大家,都出现跟不动的事态,咱不是绝无仅有一家。”这是去年祝九胜去年的原话。

  标杆房企尚且如此,其余房企问题更严重。房地产人确实跟不动了:公款越来越低,风险越来越大,杠杆越来越高,越是高管越没有选择权。

  房地产就是看天吃饭,当年受疫情影响,房企项目去化速度普遍变慢,成百上千项目被迫低价入市,影响了品种利润,导致房企项目跟投的投资回报降低。

  房企更加缺钱,更加看重现金流,而投入大量自有资金的水域项目操盘手更注意利润。为保现金流,集团层面会倾向牺牲弱势区域、弱势项目。集团与区域陷入一种博弈,这让跟投的职工更难受。

  现金流受影响,跟投资金的脱离都成了问题。

  这是个恶性循环,扮演化慢拉长了品种销售回款周期,拉长了现金流回正之年月,品种利润下降,跟投本金返还延后,剥离时点也变得不确定,加大了跟投的风险。

  但强制跟投还在此起彼伏。万科、碧桂园、官方梁等多数一线房企仍然有着跟投的里间规定,集团公司要规模,就要拿地,就要资金,就要把高管和企业牢牢的绑在总共。

  甚至前段时间听说,官方梁内部规定,二线体育比赛下注项目净利润达到5%地块就足以拿下。有些区域公司如果拿不到地,只能被解职。而利润空间的收缩,必然会影响跟投的进项,以及,品种的灵魂。

  不仅如此,人才的万科,眼前说跟不动了,转身就通过了非地产开发工作的跟投提案。

  这也就意味着:后来,万科养个猪,做个物业,盖个公寓,都可能要员工强制跟投了。

  我又想起了崔健撕心裂肺的唱:不是我不清楚,是这世界变化太快。

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(义务编辑:董云龙 )
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